Vem bär ansvaret i en BRF?

30 juni 2025

Juridiskt ansvar i BRF – roller, gränsdragningar och rättspraxis

Ansvarsfördelningen i en bostadsrättsförening (BRF) är komplex men avgörande. Vad händer när något går fel, vem ansvarar juridiskt? Är det styrelsen, föreningen som juridisk person eller bostadsrättshavaren? För att förstå rättsläget krävs insikt i bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, stadgarna och relevant rättspraxis. Denna artikel reder ut rollerna, gränsdragningarna och det praktiska juridiska ansvaret, punkt för punkt.

Styrelsens juridiska ansvar

Det verkställande organet

Styrelsen är föreningens operativa nav. Enligt 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar ansvarar styrelsen för organisation, förvaltning, ekonomisk kontroll och att föreningens bokföring sker betryggande. Den är bunden av en aktsamhetsplikt; varje beslut måste vila på omsorg, lojalitet och lag.

Vardagsförvaltning kontra stämmobeslut

Styrelsen sköter den löpande förvaltningen: underhåll, ekonomi, personalfrågor. Men större ingrepp, till exempel ombyggnader eller större renoveringar, kräver stämmobeslut (9 kap. 15 § BRL). Alltså: vad som är vardag får styrelsen besluta om, vad som är väsentligt måste hela föreningen ta ställning till.

Delegering – ansvar kan inte abdikeras

Uppgifter kan delegeras, men ansvaret förblir styrelsens. Extern förvaltning kräver löpande kontroll. En passiv styrelse är inte bara oaktsam, den är ansvarslös i juridisk mening.

Praxis: när styrelsen går fri

I NJA 2013 s. 117 slog Högsta domstolen fast att styrelsen inte kan hållas skadeståndsansvarig om samtliga medlemmar samtyckt till ett beslut, även om beslutet senare får negativa konsekvenser. Samtycke kan alltså i vissa fall neutralisera ansvar.

Bostadsrättshavarens ansvar

Underhållsansvar i det inre

Enligt 7 kap. 12 § BRL ansvarar bostadsrättshavaren för det inre underhållet, ytskikt som golv, väggar, tak och inredning. Undantaget är ledningar som betjänar flera lägenheter, dessa faller normalt under föreningens ansvar.

Skador och ansvarsfördelning

Bostadsrättshavaren blir ansvarig för skador som uppstår genom egen eller annans vårdslöshet, till exempel gästers eller entreprenörers agerande. Skador på gemensamma utrymmen kräver just det: oaktsamhet.

Praxis: spackel, färg och ansvar

I HD T 175-19 konstaterade Högsta domstolen att bostadsrättshavaren är ansvarig för ytskiktet i sin lägenhet även efter en vattenskada, även om föreningen åtgärdat den bakomliggande orsaken.

Föreningens ansvar

Underhåll av det yttre och det gemensamma

Föreningen ansvarar för allt som inte uttryckligen är bostadsrättshavarens; fastighetens skick, gemensamma utrymmen, fasader, trapphus, mark. Grunden är tydlig: ansvar följer funktion och kollektiv nytta.

Gemensam skada – föreningens plikt

När skador berör flera lägenheter eller allmänna utrymmen, träder föreningens ansvar in. I HD T 2948-19 klargjordes att ett golvvärmesystem under golvbeläggningen är föreningens ansvar, det räknas som del av byggnaden.

Stadgar och ansvarsfördelning

Stadgarnas styrande kraft

Stadgarna är centrala för ansvarsfördelningen. Enligt 9 kap. 5 § BRL ska de bland annat tydliggöra vem som ansvarar för vad. Otydliga stadgar ökar risken för tvist, tydlighet är därför en juridisk investering.

Gränsdragningens gråzoner

Typiska konfliktzoner rör ledningar som betjänar flera lägenheter, eller golv- och väggskikt i badrum där dolda skador uppstår. HD T 2948-19 är vägledande: det osynliga i golvet tillhör föreningen, det synliga tillhör medlemmen.

Rättspraxis i sammandrag

NJA 2013 s. 117 : Styrelseledamöter friades från skadeståndsansvar när medlemmarna enhälligt samtyckt.
HD T 2948-19 : Föreningen ansvarar för golvvärmesystem i konstruktionen.
HD T 175-19 : Bostadsrättshavaren ansvarar för ytskikt efter vattenskada.

Dessa avgöranden visar att juridiskt ansvar i en BRF ofta vilar på en kombination av stadgar, lagstöd och konkret omständighetsbedömning.

Praktiska råd till föreningar och medlemmar

Stadgar : Revidera och förtydliga ansvarsfördelningen. Tydlighet förebygger konflikt.
Inspektioner : Kontrollera fastighetens skick regelbundet; förebyggande är billigare än reaktivt.
Kommunikation : Informera medlemmar om deras ansvar. Juridisk klarhet börjar med kunskap.
Skador : Dokumentera noggrant och agera snabbt. Fördröjd åtgärd kan utlösa ansvar.
Juridisk rådgivning : Konsultera expertis vid gränsfall. En timme i förväg kan spara månader av konflikt.

Slutsats

Ansvarsfrågor i en BRF är inte bara juridiska; de är praktiska, strategiska och i hög grad förebyggbara. Med rätt kunskap, tydliga stadgar och aktiva insatser kan både styrelse och medlemmar minimera risk, konflikt och osäkerhet. Rätt hanterat är ansvar inte en börda, det är ett skydd. Föregående artikel Är naturen verkligen allas? Nästa artikel Framtidsfullmakt utan oro Comments are closed.